Правила проведения оценки недвижимости

Правила проведения оценки недвижимости

Правила проведения оценки недвижимости. Недвижимость представляет собой определенную собственность, имеющую ценность для владельца и для экономики всей страны. Он может быть представлен несколькими видами недвижимости, каждый из которых отличается параметрами и условиями использования.

Каждое такое свойство имеет определенное значение, и часто бывает необходимо оценить это значение для разных целей. Этот процесс должен выполняться только надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут быть использованы в суде или направлены в различные государственные органы, поскольку акт имеет юридическую силу.

Законодательное регулирование вопроса

Оценка недвижимости регулируется Федеральным законом № 135.

Этот акт определяет, что это за процесс, с какой целью он выполняется и какие требования должны быть выполнены.

Оценка недвижимости — это процедура определения ее стоимости. Именно по этой цене данный объект можно продать на рынке.

При проведении этого процесса учитываются некоторые правила:

  • чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем выше установленная расчетная стоимость;
  • Гармоничность внешнего вида недвижимости напрямую влияет на результат;
  • Во время процедуры учитывается цена всех элементов, составляющих объект недвижимости, и полученные значения суммируются для определения общей стоимости;
  • схожесть свойства с аналогичными значениями влияет на конечный результат
  • Принимаются во внимание выгоды, которые могут быть получены от собственности в будущем.

Вышеуказанными принципами могут руководствоваться только специалисты, поэтому оценку доверяют только опытным профессионалам.

Виды

Этот процесс можно выполнить в двух ситуациях:

  • Добровольно и обычно необходимо, если собственник недвижимости сам хочет определить, по какой рыночной цене он может продать недвижимость;
  • Принудительно, когда оценка требуется по закону, например, при проведении процесса приватизации, наследования или других аналогичных действий.

По способу определения стоимости это может быть:

  • масса, при которой одновременно оцениваются несколько объектов, по которым учитываются статистические показатели;
  • Индивидуальный, когда для одного оцениваемого элемента используются одновременно несколько методов расчета.

Процесс также классифицируется в зависимости от типа собственности:

  • имущество, которое включает в себя различные строения или земельные участки;
  • Движимое имущество, которое может включать автомобили, другие виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
  • Предприятия, в которых учитываются различные типы акций или облигаций, а также доли в компаниях.

Во время этого процесса вы можете указать разные типы значений:

  • рыночная стоимость, которая считается наиболее рациональным и объективным показателем, на основании которого можно реально продать стоимость;
  • инвестиционная стоимость, а это значит, что в будущем произойдет существенное изменение данного показателя, которое может быть как положительным, так и отрицательным;
  • для целей определения налогообложения, и это значение требуется для расчета налоговой базы;
  • ликвидационная стоимость, которая определяется при принудительной продаже имущества, на которое не влияет определенный спрос или рыночные условия, и этот коэффициент обычно используется для имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
  • Спасательная стоимость нужна для определения затрат, связанных со строительством недвижимости.

В случае с недвижимостью обычно определяется инвентарная стоимость, при расчете которой обязательно учитываются технические параметры объекта недвижимости. Кроме того, часто возникает необходимость определения кадастровой стоимости, которая напрямую влияет на рыночную ситуацию.

Причины и цели проведения

Цель этого процесса зависит от того, какой тип сделки планируется с недвижимостью.

Они полностью зависят от разных типов контрактов:

  • продажа или покупка ценной вещи, при которой неправильное определение цены может привести к убыткам для любой из сторон сделки;
  • аренда недвижимости, для которой следует определить оптимальную арендную плату;
  • подготовка полового акта с правильно установленной ценой, что позволит при необходимости оптимально разделить активы в будущем;
  • оформление ипотеки на предмет соответствия перечисленных банком денег реальной стоимости квартиры или дома;
  • Покупка страхового полиса; перед подписанием договора необходимо произвести оценку, чтобы определить, соответствует ли указанная сумма стоимости застрахованного имущества;
  • Проведение судебных разбирательств, связанных с недвижимым имуществом, а для этого требуется определение суммы иска;
  • принятие различных управленческих или корпоративных решений, зная цену, позволит выбрать лучший вариант;
  • Закрытие бизнеса сопровождается продажей всех активов, для которых важно знать, по какой цене они должны быть проданы;
  • Вложение финансовых ресурсов, и для этого определяется стоимость вложения, что позволяет решить, какую будущую прибыль инвестор сможет получить от продажи этой недвижимости;
  • приватизационные процедуры, к которым должна быть приложена оценка;
  • другие договоры, связанные с недвижимостью, такие как залог, аренда и другие.

Таким образом, этот процесс выполняется для различных целей, но представляет большой интерес, так как без него практически ни одна транзакция невозможна.

Методы и подходы

Оценка может проводиться различными методами:

  • Стоимость, по которой анализируются все затраты, связанные со строительством или реконструкцией объекта;
  • Сравнительный, включая изучение и сравнение рыночных цен на аналогичные значения;
  • доходный подход, основанный на анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому типу собственности принадлежит объект, каковы его особенности, а также насколько доступна, полная и качественная информация о нем.

Порядок процедуры

Этот процесс осуществляется в следующие этапы:

  • Для проведения этого процесса выбирается независимый оценщик, рекомендуется контактировать с проверенными и надежными организациями;
  • согласование условий;
  • подготовка документов; это включает свидетельство о праве собственности и титулы;
  • подготовка и подписание договора с указанием условий процедуры, ее стоимости и специфики;
  • Непосредственная работа наемного специалиста, который приезжает на объект, проводит визуальный осмотр, фотографирует и оформляет необходимую документацию;
  • выполнение аналитической работы, заключающейся в проведении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

В результате этого процесса клиент получает акт оценки, в котором указывается необходимая информация об объекте, и этот документ может быть использован для различных целей, так как он имеет юридическую силу.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой и зависит от прейскуранта компании, в которую обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В Интернете многие компании предлагают бесплатные расценки, но обычно это просто мошенническая схема. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому он не может быть дешевым.

Она может быть проведена бесплатно только в том случае, если процедура проводится непосредственными сотрудниками компании, а ее результаты используются для внутренней работы компании.

Оформление результатов

После оценки необходимо правильно задокументировать полученные результаты. Для этого должен быть составлен специальный акт оценки. также называется отчетом.

Этот документ имеет юридическую силу, поэтому его можно предъявить в государственные учреждения или суд.

Он создается в день определения стоимости предмета. В этом документе описаны выводы оценщика относительно цены объекта недвижимости, а также аргументы в пользу этого результата. Он подписан экспертом, а также имеет печать компании и подпись руководителя.

Этот документ действителен в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Процесс может значительно отличаться в зависимости от рассматриваемого объекта недвижимости.

Государственного

Им управляют независимые компании, которые имеют на это право. Компания отбирается на конкурсной основе, по результатам которой выбирается наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса составляется отчет, в котором фиксируется рыночная стоимость имущества, а также инвентарная цена, его состав и возраст, характеристики износа и другие технические параметры.

Жилого

Клиент является собственником недвижимости. При этом учитываются состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На стоимость недвижимости влияет множество факторов:

  • место расположения;
  • перпендикулярность;
  • население области;
  • природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться различные методы, из которых наиболее часто используется метод определения стоимости жилой недвижимости.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами отдельно.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает, когда недвижимость продается или сдается в аренду. Стоимость такой недвижимости зависит от различных факторов с учетом ожидаемой прибыли от них, а также возможного финансового риска.

Важными факторами, принимаемыми во внимание специалистами, являются: местоположение недвижимости, период окупаемости, состояние и амортизация, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно одновременно используются три метода оценки.

Арестованного

Часто эти предметы уже используются в исполнительном производстве, поэтому их необходимо продать для погашения долгов должника. В этом случае нужно знать, по какой цене они должны продаваться, а сроки продажи зависят от установленной стоимости.

Судебные приставы могут проводить независимую оценку предметов, ориентируясь на рыночные цены аналогичной стоимости. Если должник считает, что эта стоимость была определена неправильно, он может ее обжаловать. К работе также может быть привлечен наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается банку в залог, банк обязан произвести ее оценку для определения цены. Это основное условие предоставления кредита финансовым учреждением.

Оценка должна производиться только компанией, имеющей аккредитацию выбранного банка.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финансового учреждения. Срок действия документа — шесть месяцев, поэтому вы должны подать заявку на получение кредита в течение этого времени.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену долей в собственности. Для этого нужно учитывать множество рыночных факторов, а также учитывать, что стоимость совместной квартиры будет ниже, чем если бы у нее был один собственник.

В результате создается отчет, в котором указывается только часть свойства.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, и в этом случае одна из сторон может оспорить имеющуюся информацию. Для этого необходимо подготовить документы, подтверждающие, что данное значение неверно. Кроме того, в документе может быть обнаружена ошибка, которая сделает его недействительным.

Для проверки заключения суд назначает экспертов, которые оценивают и проверяют все методы, использованные для расчетов, анализируют мотивы конкретных решений и исследуют доказательства. Именно на основе этой экспертизы принимается решение о том, будет ли документ оспорен.

Таким образом, оценка недвижимости — это сложный и специфический процесс, выполняемый только профессионалами. Он бывает нескольких типов и может быть обязательным или добровольным. Данная услуга в обязательном порядке оплачивается владельцем объекта, в результате чего он получает отчет, имеющий юридическую силу.