Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Права несовершеннолетних детей при купле продаже квартир

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир. Участники этих сделок (особенно покупатели) должны знать следующее о правах несовершеннолетних детей при сделках купли-продажи квартир.

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего (речь идет о детской доле в собственности), а также в ситуации, когда ребенок только прописан в квартире — немного усложняет сделку и имеет несколько нюансов ( подробнее об этом ниже).

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю в собственности на квартиру (независимо от того, прописан он в ней или нет), он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

В случае несовершеннолетних (до 14 лет) их родители или представители участвуют в акте сделки (т.е. подписывают вместо них) (пункт 1 статьи 28 Гражданского кодекса).

Дети в возрасте от 14 до 18 лет (при предъявлении паспорта) могут подписать договор купли-продажи квартиры самостоятельно, но только с письменного нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п. 1 ст. 26 Гражданского кодекса).

А они, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих несовершеннолетних детей — только после получения согласия органов опеки и попечительства (подробнее об этом ниже).

Кроме того, если сделка, как правило, требует согласия органа опеки и попечительства и / или несовершеннолетний ребенок числится среди собственников квартиры (согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц), сделка купли-продажи такой квартиры квартира должна быть нотариально засвидетельствована (п. 2 ст. 54. ФЗ-218 от 13 июля 2015 г.).

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей при покупке квартиры осуществляют органы опеки и пробации.

Именно органы опеки и попечительства призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении имущества не нарушались и их доля в имуществе не уменьшалась в результате сделки. В частности, в задачи органов опеки и попечительства входит, в частности, выдача разрешений на совершение сделок с участием несовершеннолетних (ч. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 4 ст. 292 ГК РФ).

В разрешении должны быть четко определены требования, согласно которым разрешена продажа квартиры с участием несовершеннолетнего (см. Пример ниже). Эти требования по опеке являются обязательными, и в случае их нарушения сделка может быть признана недействительной судом по запросу органов опеки и других заинтересованных сторон.

Обычно органы опеки и попечительства требуют от родителей или законных опекунов передать право собственности на другую квартиру в обмен на проданную. Таким образом, продажа квартиры, в которой участвует несовершеннолетний ребенок, становится альтернативной сделкой (подробнее о таких сделках здесь).

В некоторых случаях, например, когда ребенок имеет законное право на квартиру, но на самом деле живет по другому адресу, можно не покупать и предоставить замену квартире. Но тогда органы опеки и попечительства требуют открыть счет в сберегательной кассе на имя ребенка и перечислить туда деньги за проданный капитал. Минимальная сумма, которую необходимо перечислить на счет ребенка, также устанавливает Служба опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства входят в состав местных исполнительных органов и органов местного самоуправления (в Москве — муниципальные образования).