Перенос сроков сдачи по ДДУ: подводные камни

Перенос сроков сдачи по ДДУ

Перенос сроков сдачи по ДДУ. Многие покупатели квартир в новостройках уже знают, что в соответствии с федеральным законом «Об участии в совместном строительстве» акционер может потребовать от застройщика штраф за несвоевременную сдачу объекта совместного строительства.

Схема кажется простой. В договоре указывается дата перехода предмета совместной собственности (квартиры, помещения, парковочного места или другого объекта недвижимости). Если объект не будет передан в установленный срок, акционер, который об этом знает, обязан уплатить штраф. Если застройщик не платит добровольно, покупатель нанимает юриста, чтобы он обратился в суд и взыскал штраф в суде. Наверное, это очевидно.

Но у строителей также есть юристы, которые составляют схемы, которые исключают возможность взыскания контрактных убытков, даже если покупатель имеет на это право. Мы говорим об общих приемах и о том, как с ними бороться.

Наиболее распространенные сценарии поведения застройщика

1. Застройщик требует подписать акт сдачи-приемки объекта задним числом

Что делать: внимательно прочтите документ и подпишите его в день регистрации заезда.

2. Застройщик включает в акт приема-передачи пункт, согласно которому дольщик «не имеет к застройщику никаких финансовых претензий»

Такая формулировка фактически означает отказ от права обращения в суд. Но согласно пункту 2 статьи 3 ГПК РФ отказ от права на обращение в суд является недействительным. Включение такого положения в закон не означает, что разработчик неграмотен. Это метод психологического давления.

Что делать: по возможности попросите исключить такой пункт из акта. Не исключено, что разработчик с этим согласится. В противном случае откажитесь подписывать акт передачи права собственности. Обычно это работает. Но даже если вы так подпишете, суд, скорее всего, будет на вашей стороне. В моей практике были случаи, когда суд предписывал выплату компенсации застройщику, несмотря на такую ​​формулировку в Акте приема-передачи. Случаи отклонения искового заявления по таким основаниям, но поскольку судьи разные и есть риск, этот момент лучше исключить.

3. Застройщик требует подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которым изменяет срок приема-передачи квартиры

Что делать: такую ​​«доп. Информацию» лучше не подписывать. Вам просто нужно отказаться подписывать, прямо заявив, что вы намерены взыскать штраф за просрочку передачи. И если вы подписали его после сдачи дома в эксплуатацию, помните, что все изменения договора долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации, как и сам договор. И действие этого дополнительного договора будет только в случае его государственной регистрации.

Существует высокая вероятность того, что застройщик не сможет зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия, изменяющее дату перехода права собственности на помещение после сдачи дома. Росреестр этого не упустит. В этом случае дополнительное соглашение считается недействительным, несмотря на его подписание. Это означает, что суд не учтет это при исчислении приговора.

Как видите, нелегко заставить разработчика подписать что-то, ограничивающее ваше право на взыскание штрафа. Подписание документов — дело добровольное. Как вы обычно убеждаете их убедить вас? Застройщик может пригрозить, что в случае отказа от заключения договора не сдаст ключи и подпишет акт передачи квартиры. Тем не менее, этот акт необходим для регистрации права собственности акционера.

Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы

Прежде всего, не поддавайтесь давлению и помните, что разработчик обязуется передать вам объект как можно скорее. Это потому, что каждый день промедления — это наказание в вашу пользу. Так что этот акцент в первую очередь нацелен на покупателей, незнакомых с законом. Скажите разработчику: «Все в порядке, не передавайте это», и они уйдут. Вскоре разработчик сам пришлет вам на почту односторонний акт приемки.

Чтобы получить одностороннее действие от застройщика, вы должны убедиться, что получаете корреспонденцию на адрес, указанный в доверенности. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию на этот адрес, вы должны письменно уведомить строителя о вашем новом почтовом адресе. Лучше сделать это по почте или отдать застройщику под входящей печатью.

С односторонним актом, полученным по почте, у вас не будет проблем с регистрацией вашей собственности. Если инвестор не пришлет вам документ, вы всегда можете оформить право собственности в суде. Суд признает ваше право в суде. Это можно сделать в одной масти со штрафом, чтобы вы продолжали получать деньги. Благодаря такому решению суда вы сможете оформить свое право собственности так же, как и акт приема-передачи. А за все время, пока застройщик не затянет подписание акта, взымает штраф, многократно превышающий ваши расходы на ведение производства.

Однако и на этой стадии бывают случаи, когда застройщик хитрит. Например:

1. Направление акционеру в одностороннем порядке копии Акта об усыновлении. При этом в списке к письму он говорит, что оригинал.

Что делать: вы получите ценное письмо с уведомлением о вручении — для этого вам нужно будет прийти на почту. Письмо выдается после предъявления паспорта и подписания квитанции. Немедленно вскройте письмо на почте и в случае несоответствия содержания письма, внесенного в список, попросите сотрудников Почты России составить соответствующий акт и подписать его с работником почты. Благодаря такому акту вы признаете право собственности в суде и предъявите застройщику повышенный штраф, так как суд установит, что застройщик явно нарушает закон. Главное правильно приложить доказательство.

2. Направление акционеру одного экземпляра акта приема-передачи. Для регистрации права собственности необходимы две копии акта.

Что делать: Перед подачей заявки на регистрацию сделайте нотариально заверенную копию акта перехода права собственности и отправьте оба акта на регистрацию. Дополнительно напишите заявление о том, что вы не против, чтобы Росреестр сохранил оригинал документа и вернул его вам с нотариально заверенной копией. Таким образом будет зарегистрировано ваше право собственности.

3. направляет акционеру односторонний акт получения с датой, предшествующей дате отправки письма.

Что делать: Получив такое письмо, ответьте разработчику письмом, указав, что дата отправки письма и дата акта приема-передачи сильно различаются, что свидетельствует о том, что акт приема-передачи составлен. вверх «назад». При обращении в суд вместе с иском о конфискации потребовать признания акта приема-передачи недействительным частично (в части даты акта). Доказательством «ретроспективного» акта будет дата отправки письма. Вы узнаете дату отправки письма по штампу на конверте и штампу почтового отделения в описи, которая будет в конверте. Истинной датой одностороннего акта для суда будет дата его отправки акционеру.