Охранная зона: новые ограничения для собственников и застройщиков

Охранная зона ограничения для собственников

Охранная зона ограничения для собственников. Законодатель попытался урегулировать конфликты по поводу особых зон и создал единые требования для таких зон — особая глава появилась в земельном кодексе. Новые правила затрагивают права и интересы владельцев недвижимости и налагают ряд серьезных ограничений.

Общие принципы и последствия установления зон с особыми условиями использования территории (далее — ЗОСУИТ или зоны) законодателем установлены в отдельной главе Земельного кодекса. В настоящее время, пока не созданы все зоны, необходимые для функционирования будущего объекта, разрешение на строительство не выдается (ст. 51 Градостроительного кодекса).

Ранее режим особых зон регулировался отраслевыми актами или постановлениями министерств. Часто граждане и предприниматели узнавали о существовании зоны и связанных с этим ограничениях на проживание или ведение определенной деятельности из судебного иска о сносе или запрете на использование собственности.

С момента создания зоны возникают правовые ограничения и убытки для владельцев прилегающих земельных участков и недвижимого имущества, находящегося в зоне. Законодатель попытался уравновесить интересы собственников (застройщиков) объектов, для которых были созданы зоны, и их соседей, на которые были введены ограничения (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»). Российская Федерация и некоторые законодательные акты Российской Федерации », далее — Закон № 342-ФЗ).

Виды ЗОУИТ

Российские предприниматели сталкиваются с ограничениями в ведении своей деятельности из-за наличия санитарно-защитных зон (далее — СЗЗ), защитных зон энергетического оборудования, трубопроводов, водоохранных зон и других СЗЗ. Например, СЗЗ будут созданы практически для любого производственного объекта, в том числе для небольших пекарен и автомастерских. Для экологически опасных химических и металлургических производств площадь СЗЗ может составлять сотни и тысячи гектаров.

Новая глава Земельного кодекса

Авторы поправок дополнили Земельный кодекс новой главой «Зоны с особыми условиями землепользования». В списке зон 28 наименований. На одной территории может быть несколько типов зон со своими ограничениями. Компания с более строгим зональным режимом обязана либо компенсировать, либо выкупить недвижимость, расположенную в обеих зонах, у собственника (статьи 105 и 106 Земельного кодекса). При этом законодатель не определил никаких критериев, по которым можно было бы сравнивать интенсивность отдельных зон.

Режим зоны

Как правило, девелопер или владелец объекта, для которого должна действовать зона, готовит документы и подает заявку на создание зоны. Решение принимает орган или должностное лицо, уполномоченное создавать зону в соответствии с положениями для соответствующего типа зоны. Например, в случае с СЗЗ это органы Роспотребнадзора. Положение о типах зон утверждается Правительством. Зона устанавливается при внесении сведений о ней в Единый государственный реестр юридических лиц. Регистрирующий орган обязан уведомить всех собственников в зоне об ограничении их прав в течение пяти дней (ст. 106 (21) Земельного кодекса).

Ограничения имущественных прав

Зона устанавливается даже тогда, когда ее система запрещает текущее использование соседних участков и расположенных на них объектов. Владельцы земельных участков и других объектов, расположенных на территории Зоны, должны прекратить всю деятельность, запрещенную режимом Зоны. В течение трех лет с момента создания зоны собственники должны демонтировать объекты или реконструировать их в соответствии с режимом зоны.

Ограничения на строительство в зонах

Землевладелец также не сможет получить разрешение на строительство объекта, не соответствующего зональному режиму. Более того, если собственник ранее получил разрешение на строительство и уже построил объект, он не сможет ввести его в эксплуатацию после создания зоны (п. 5 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса).

Если для строящегося объекта установлена ​​зона, система зон не может быть полностью применима до тех пор, пока он не будет введен в эксплуатацию. Владельцы прилегающих земель и зданий могут продолжать эксплуатировать и расширять их, но только до тех пор, пока «конкурентоспособный» объект, для которого создана зона, не будет введен в эксплуатацию.

Как определить зону

Информацию об ограничениях, наложенных на участок, можно получить через электронные сервисы на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru):

— «Получение информации из Единого государственного реестра юридических лиц» в разделе «Электронные услуги и услуги»;

— Публичная кадастровая карта ».

Перед приобретением земельного участка необходимо собрать информацию об участках с особыми условиями землепользования. Для этого необходимо ознакомиться с документами территориального планирования, документами территориального планирования и другими источниками, указанными в части 37 статьи 26 Закона № 342-ФЗ.

Важные даты

Законодатель установил принципы принятия норм ZOUIT и переходных положений для существующих зон различного типа.

  • До 1 июня 2019 года владельцы магистральных или промышленных газопроводов должны подготовить графическое описание пределов минимальных удалений от газопроводов и представить его на согласование в уполномоченный орган с последующей записью в МВД.
  • С 1 января 2020 года индикативная (предварительная) СЗЗ прекратит свое существование.
  • До 1 октября 2019 года лица, которым присвоены такие зоны, должны подать заявление в органы Роспотребнадзора о создании постоянно действующих СЗЗ.
  • Не позднее 1 января 2022 года правообладатели должны предоставить документы для внесения сведений о зонах, созданных до 4 августа 2018 года (дата публикации Закона № 342-ФЗ) в Единый государственный реестр юридических лиц.
  • До 1 января 2022 года правообладатели на объекты должны обратиться в уполномоченные органы с просьбой об устранении несоответствия размеров, границ и системы зон требованиям вновь принятого постановления правительства о соответствующих типы зон.
  • До 1 января 2022 года должны быть приняты решения о создании всех необходимых зон для заводов, зоны которых не установлены до 4 августа 2018 года. Для этого от правообладателей на объекты необходимо подать заявку и документы.
  • К 1 января 2022 года должны быть установлены зоны минимального расстояния для трубопроводов, которые заменят описание пределов минимального расстояния до трубопроводов.

Влияние «чужих» зон на «свои».

Ограничения зон могут блокировать экономическую деятельность, поэтому землевладелец или застройщик каждой собственности должен знать, какие зоны существуют или могут быть созданы другими поблизости. Чтобы минимизировать угрозы со стороны объекта, расположенного на соседнем участке, необходимо проверить режим его зоны. Владелец объекта, для которого создается ZOUIT, в дополнение к вышеуказанному, должен

— Оценить правовой статус ранее установленных зон, решить, нужно ли их менять;

— обеспечить установление или корректировку ранее установленных зон;

— обеспечить внесение сведений о ранее установленных зонах в Единый государственный реестр юридических лиц;

— оценить риск претензий о возмещении ущерба или покупки недвижимости собственниками, пострадавшими от ограничения их прав системой зон.

Возмещение убытков

Если в связи с планируемой производственной деятельностью будет создана зона, система которой не позволит соседним участкам или зданиям продолжать функционировать, их владельцы будут вынуждены перепрофилировать или снести их собственность. Их оговорки не являются препятствием для создания зоны. Напротив, законодатель углубил, а не решил проблему правовой природы и допустимых пределов ограничения прав одних собственников недвижимости в пользу других собственников, для которых была создана ОЭЗ.

Владельцы земли или другой недвижимости могут подавать иски о компенсации или покупать свою собственность только в том случае, если объект был построен ими до создания зоны или информация о зоне не была общедоступной на момент возведения объекта. Убытки подлежат возмещению (ст. 57.1 ТК):

— собственник или инвестор объекта, в связи с местонахождением которого создается зона;

— орган или подразделение местного самоуправления, если такового нет лица или, если зона установлена ​​законом, например, водоохранная зона, защитная зона объекта культурного наследия (независимо от формы собственности);

— орган, не обеспечивший своевременное внесение записи о зоне в Единый государственный реестр естественных монополий.

При этом законодатель заявляет, что потерпевшие имеют право на компенсацию в полном объеме, включая упущенную выгоду. Но в стандартах компенсации таких убытков есть много условий и положений, которые могут ограничивать возмещение.

Существуют особые правила и процедуры компенсации арендодателям для территорий, созданных до 4 августа 2018 года. Объекты, расположенные в таких зонах, подлежат сносу или адаптации к зональному режиму только тогда, когда это необходимо для защиты жизни граждан, обеспечения безопасной эксплуатации объектов и в ряде других случаев. Остальные объекты можно будет использовать, и их владельцы не понесут никаких убытков.

Выполнение договорных положений

Уполномоченное лицо имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, если он не может его выполнить, поскольку недвижимость находится в зоне и не может быть использована (п. 15 ст. 107 Земельного кодекса). Уполномоченное лицо вправе требовать возмещения убытков, понесенных лицом, в связи с деятельностью которого была создана зона. Принимая во внимание формулировку п. 16 ст. 107 НК РФ подрядчик расторгнутого договора практически лишен права на взыскание убытков, если сторонами договора не предусмотрена оплата в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.

Неоднозначное правило

Пострадавшая сторона может потребовать компенсацию в течение пяти лет с момента создания или изменения участка или с момента, когда бенефициар должен был узнать о создании участка (ст. 107.13, ст. 57.1 Земельного кодекса).

В судебной практике еще не решено, является ли вышеупомянутый пятилетний срок сроком давности или сроком давности, и срок исковой давности истекает через три года с момента отклонения иска, поданного в течение пятилетнего срока. обязанная сторона.

Пятилетний срок, предусмотренный Ландшафтным кодексом для подачи иска о компенсации, не распространяется на ранее установленные территории. В таком случае, кажется, применим общий срок исковой давности в три года. Этот срок, вероятно, будет отсчитываться с момента получения заявителем общедоступной информации о зоне из Единого государственного реестра юридических лиц или других нормативных источников.

Зоны соревнований

Решение Верховного суда от 27.09.2016 № 309-ES16-5381. Суд обязал предпринимателя освободить принадлежащий ему участок от здания, возведенного на основании разрешения на строительство, поскольку здание находилось на минимальном расстоянии от магистрального газопровода.