Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Обмен жилья по трейд ин

Обмен жилья по трейд-ин. Трейд-ин в недвижимости не так популярен, как на рынке автомобилей. Почему эта схема никогда не заменит альтернативные сделки и в чем суть, ограничения и риски трейд-ин на практике?

Trade-in — не самая популярная, но работающая программа о/ мена вторичного жилья на новое. Представьте себе такую ​​ситуацию: у вас есть квартира, которую вы хотите продать, купить квартиру в новостройке. Вы начинаете выбирать квартиру в строящемся доме, и одна из компаний предлагает схему: мы покупаем вашу квартиру со скидкой за срочность, а вырученные от продажи деньги покрывают (полностью или частично) стоимость проживания в новое здание. Таким образом, недвижимость продается через застройщика, а по окончании сделки вы получаете документы на квартиру в строящемся доме, ждать которой придется немного дольше. В этом суть системы trade-in. Но есть нюансы.

Аналогичным дополнительным источником привлечения клиентов является trade-in для разработчиков, готовых работать по этой программе — комплексы с такой программой выигрывают за счет лояльности к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.

Иногда обмен сравнивают с обычными альтернативными сделками. На наш взгляд, главное преимущество торговли — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время продажи клиентом. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому искать дополнительные средства не придется. Также нет риска, что кто-то купит квартиру. Во-вторых, обе транзакции выполняются в режиме «одного окна». Клиенту не нужно будет обращаться в различные агентства для покупки и продажи квартиры. Кроме того, комиссия агентства при продаже с обменом ниже, чем по другим сделкам, так как основную прибыль агентство получает от продажи новостроек.

Большинство клиентов, которые приходят к нам по программе trade-in (70 из 100%), не продают свою единственную квартиру, имеют жилье, поэтому обычно не возникает проблем с переездом при подготовке объекта к самовывозу. Как правило, вторичная квартира, которую они продают для покупки нового жилья, — это квартира в наследство, иногда очень просторная и в хорошем месте. В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и сразу купила три квартиры в новостройке.

Одним словом, недостатков у этой системы, на наш взгляд, нет, за исключением скидки 5-7%, необходимой для продажи вторичной квартиры в короткие сроки. Но наши клиенты этого не боятся. Суть в том, что для такой транзакции требуется минимальная сумма наличных денег.

Какие налоги взимаются при продаже квартиры с последующей покупкой?

Какие риски возникают при замене приватизированной квартиры на муниципальную?

— Преимущества, безусловно, есть, но не стоит списывать со счетов недостатки. Основной из них, вероятно, является потеря стоимости проданного объекта. Это варьируется от компании к компании; средний убыток составляет 7-10% от оценочной стоимости застройщика. Как известно, эта оценка может быть намного ниже реальной рыночной, потому что это выгодно в первую очередь застройщику. Кроме того, не все застройщики (откровенно говоря, очень немногие) разрешают жить в перепроданной квартире до завершения строительства нового дома, то есть собственнику придется какое-то время жить в съемной квартире. И еще один существенный недостаток: в системе trade-in вы обмениваете готовую квартиру на право претендовать на вновь приобретенную квартиру (а не на недвижимость). Вне зависимости от того, как на это смотреть, есть риск — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, система покупки ипотеки намного безопаснее. После завершения строительства вы можете продать свою старую квартиру, и разница будет частично или полностью покрыта ипотекой.

— В С. В Петербурге нет обменной системы. По нашей информации, девелоперы не выкупают квартиры обратно, а продают их со скидкой через соответствующие агентства недвижимости. Также иногда существует схема быстрой продажи, но в этом случае стоимость недвижимости снижается на 10-20%.

Такой сценарий абсолютно невыгоден продавцу. Следует понимать, что собственник квартиры так или иначе все еще имеет дело с агентством недвижимости. Так что нет смысла ограничиваться тем агентством недвижимости, которое предлагает застройщик. Более того, большинство агентств предлагают квартиры в новостройках по ценам строительных компаний, поэтому выгоднее сначала продать старую квартиру, а потом купить новую.

На наш взгляд, перспективы такой системы невелики. Любой срочный выкуп предполагает серьезную скидку. Теоретически, если предположить, что застройщик покупает недвижимость, ему придется продать участок, и возникнет значительная налоговая нагрузка.

Можно ли обменять квартиру на не приватизированную?

Возможен ли обмен между городами?

— Агентство, занимающееся продажей новой или подержанной недвижимости, приложит все усилия, чтобы продать недвижимость в течение времени, необходимого клиенту в рамках бронирования или действующего договора купли-продажи нового здания. Возможная скидка будет зависеть от рынка (в настоящее время она незначительна, не превышает 5%). Продажа недвижимости — несомненный плюс для агентства.

Trade-in иногда пытаются сравнить с альтернативными сделками, но забывают, что альтернативная сделка распространяется только на покупку вторичной собственности — с новостройками альтернатива не подходит. Сделка Trade-in лишь условно подпадает под признаки альтернативной транзакции — клиент получает деньги и практически одновременно их вкладывает. Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с увеличением вторичных затрат, но при работе в одном агентстве клиент быстро получает информацию о дате повышения стоимости недвижимости, что позволяет сделать гораздо более выгодное предложение. .

— Жилье Trade-in — не самая распространенная услуга и даже не все агентства недвижимости, не говоря уже о девелоперах. Это сознательно сужает потенциальное поле поиска новостроек. К тому же не всякая квартира подходит для замены. Агентство будет пытаться лишь отсеять настоящую бессвязность (например, одна комната без ремонта на первом этаже лачуги в престижном районе или квартира с очень непрозрачной историей). Но если квартиру нельзя продать меньше трех месяцев, даже с хорошей скидкой, trade-in просто не сработает. Суть системы — быстрая реализация имущества клиента и выплата денежных средств за новую квартиру.

И еще один важный момент: потеря стоимости будет ощутимой в любом случае, ведь для быстрой и гарантированной продажи придется пойти на уступки, особенно в стоимости. Для вариантов с низкой ликвидностью это выгодно, и проще продать хорошую квартиру по подходящей цене, а потом распорядиться полученными средствами.

Наконец, есть риск для агентства. Trade-in не является альтернативной сделкой — технически это отдельная покупка и продажа. Агентства ставят условие: обе транзакции должны происходить в один и тот же день в одном и том же отделении банка, иначе недобросовестный клиент может просто отказаться от бронирования, используя предлог для обмена как возможность быстро продать квартиру.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Каковы обязанности агентства недвижимости?

Поддельная транзакция включает более двух сторон, но это одна транзакция, в которой все стороны присутствуют одновременно. Самый простой из них — трехсторонний: покупатель квартиры, продавец, обменивающий свою квартиру на альтернативную, и продавец этой альтернативной квартиры. Дело в том, что другая сторона (продавец, обменивающий свою квартиру на заменяющую) даже не видит денег от продажи замещающей квартиры — она ​​сразу переходит к покупке новой квартиры.

Trade-in, по сути, представляет собой маркетинговый продукт, услугу, которую легко понять покупателю: если он владеет недвижимостью и хочет купить квартиру в новостройке, он может использовать свой дом для оплаты нового. один полностью или частично. Технически говоря, есть три шага: бронирование квартиры в новостройке, продажа имеющейся квартиры и покупка забронированной. Однако сначала вам нужно продать квартиру клиента, потому что агентство, а тем более девелопер ее не купит, потому что вам нужно будет зарегистрировать право собственности на эту квартиру на юридическое лицо, а затем продать ее с НДФЛ. .

Поэтому при оформлении trade-in сначала оценивает квартиру клиента и тем самым определяет размер его скидки на новую квартиру при условии продажи старой квартиры, а затем на достаточно длительный период (обычно месяц) забронированную квартиру в новостройка, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет безналичная продажа: заказчик получает деньги, ему нужно только подписать ХДС и перечислить на счет разработчика.

Trade-in накладывает ряд ограничений на выбор предметов. Во-первых, если клиенту нравится квартира в многоквартирном комплексе, он или она может не удовлетвориться скидкой, которую предложит агентство жилищного комплекса при условии, что они обменяют свою старую квартиру. Во-вторых, само агентство не может предложить клиенту замену, если его собственность неликвидна и может быть продана через месяц-два только со скидкой 30% и более, и ни один собственник не согласится на такие действия.

Но обмен очень выгоден, если вам нравится редкая квартира в хорошо продаваемом проекте: пока вы ищете покупателя на свою квартиру, скорее всего, не найдете нового. А чтобы у застройщика был веский аргумент в пользу бронирования уже ликвидированной квартиры, он должен быть уверен, что клиент сможет покрыть необходимую сумму. В этом случае поручителем выступает имущество клиента, предназначенное для продажи.