Квартира в залоге у банка. Реально ли ее продать? Стоит ли ее покупать?

Квартира в залоге у банка реально ли ее продать

Квартира в залоге у банка реально ли ее продать? Мужчина купил квартиру в ипотеку. Он платил и платил, он выплатил часть ссуды, но не всю ее. И вдруг пришлось продать эту квартиру. Много ли на рынке таких предложений?

Нет, не очень около 3-5 процентов от общего количества. Но среди них есть интересные варианты по привлекательной цене. И поэтому некоторые покупатели готовы пойти на риск.

Насколько велик риск?

Очень разные в разных случаях. Прежде всего, нам нужно выяснить, будет ли покупка совершаться за наличные или за счет банковского кредита это важно. Предположим, человек хочет купить квартиру, которая заложена за наличные.

Алгоритм здесь такой: мы пишем в банк заявку на полное досрочное погашение, банк устанавливает дату, когда ее можно реализовать. В этот день подайте договор на регистрацию в офисе Росреестра, там написано, что цена квартиры такая высокая и деньги продавец получил еще до подписания этого договора. Кроме того, мы заключаем договор о том, что квартира находится в залоге у такого-то банка, и долг перед банком будет полностью погашен в такой-то день. Покупатель выплатит продавцу долг, а продавец выплатит долг банку, на что банк предоставит нам соответствующий документ письмо, подтверждающее отсутствие кредитной задолженности. Последующие участники сделки уже с письмом, подтверждающим наличие задолженности перед банком, тут же отправляются в Росреестр, где продавец подает заявление о снятии залога в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру, которое появилась возможность совершить с ним сделку купли-продажи.

Поскольку государственная регистрация договора происходит в течение 30 дней, а снятие залога в течение 3 дней, покупатель даже не чувствует, что квартира находится в ипотеке. Покупатель знает об этом только с наших слов, из выписки из ЗАГСа, из договора, где написано, что квартира заложена; Здесь в этом случае риск минимален, потому что все действия происходят практически одновременно.

Другая ситуация, когда квартира находится в залоге у банка, который где-то продал ипотеку в Москве или Швейцарии это неважно. Важно то, что вам нужно дождаться поступления ипотеки это месяц или больше. Опять же, есть риск. Деньги продавцу уже отданы, но ипотека еще месяц от на всякий случай что-нибудь может случиться за это время. Продавец передумал;

То есть результат очень сильно зависит от честности продавца?

Да. Если сумма долга составляет хотя бы половину стоимости квартиры, риск можно свести к минимуму. При стоимости жилья, например, 2 миллиона рублей, остаток ссудной задолженности — 1 миллион и миллион разница, а затем мы оставляем этот миллион в залог с согласия продавца. В договоре пишем, что продавец получит деньги после подачи заявления об освобождении от залога. Он заинтересован в ее получении, поэтому, когда придет ипотека, он выполнит условия договора. Опять же, риск не слишком велик.

Ситуация, когда остаток долга равен или даже превышает стоимость квартиры, представляет собой большой риск. Причем ипотека находится где-то в Люксембурге и по условиям банка до нас доходит в течение 40 дней. За это время может случиться что угодно. Что делать, если продавца сбит машина и это все! Мы не рекомендуем такие транзакции. Однако часто покупатели, несмотря на все предупреждения, говорят: да, согласны.

Что их мотивирует в таких случаях?

Возможно, заложенная квартира продается по цене ниже рыночной. И люди готовы рискнуть из-за невысокой цены. Либо квартира мне очень понравилась, и альтернативы среди других нет. Или квартира находится в том доме (в этом подъезде, на первом этаже), о котором они мечтали.

При этом мы рассматривали варианты покупки за наличные. А когда покупатель планирует оформить ипотеку?

Если в рамках одного банка, такая сделка вполне реальна. Например, квартира продается с нагрузками с «ВТБ 24». Найден покупатель, получено кредитное решение, а затем кредитная задолженность списывается с одного плательщика и передается другому. Даже если задолженность продавца превышает первоначальный взнос покупателя, это проблема, которую может решить один банк. Такие сделки имели место. И если банки разные, такая сделка отнюдь не невозможна.

Если сумма первоначального взноса достаточна для погашения ипотечной задолженности, возможно, что квартира находится под залог в одном банке, а покупатель берет ссуду в другом. Но риск огромен. Во-первых, все происходит очень долго, что увеличивает вероятность возникновения непредсказуемых ситуаций. Во-вторых, мы по этой схеме не можем застраховать случай, если продавец лично откажется идти продавать квартиру после погашения долга. Это единственный способ обратиться в суд.

Как вы думаете, увеличится ли количество выставленных на продажу квартир в ипотеке?

Процент (количество квартир с охраной по отношению ко всем остальным) не менялся уже несколько лет, и я не вижу тенденции к росту. Хотя их количество, вероятно, будет расти, квартир, приобретенных за счет заемных средств, становится все больше.