Какую квартиру лучше купить – вторичку или новостройку?

Какую квартиру лучше купить вторичку или новостройку

Какую квартиру лучше купить вторичку или новостройку? Стать первым обладателем ключей от новой квартиры, потратить время на выбор этажа и вида из окна, спланировать и реализовать новый вместо переделки старой — вряд ли кто-то откажется от этих преимуществ при выборе квартиры. Новостройка или дубликат — что лучше? Непосвященному такой вопрос кажется простым, и ответ очевиден — новое всегда лучше, красивее и удобнее старого. Однако покупатели часто сталкиваются с жесткими сроками и финансовыми ограничениями.

Что дешевле: вторичка или новостройка?

Считается, что строящиеся квартиры априори дешевле готовых. Покупатели выступают соинвесторами — вкладывая средства на этапе земляных работ фундамента, они получают значительную скидку. И это справедливо — на самом деле, цена часто заключается в долгих месяцах или даже годах ожидания. Однако в каждом регионе — свои правила, которые диктует рынок. Если вы посмотрите статистику, то увидите, что более низкая стоимость новостроек не является аксиомой.

Сейчас Москва, Ленинградская область и Нижний Новгород играют против правил, продавая стены дороже, чем готовые квартиры. Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара честно показывают ощутимую разницу в пользу новостроек. В среднем по стране стоимость квадратного метра в обоих сегментах постепенно выравнивается, хотя вторичный рынок по-прежнему дороже.

Это нарушение правил легко объяснить. Как только застройщик переходит в собственность вновь построенных квартир, новое жилищное строительство становится вторичным. Хотя с момента одобрения Госкомиссии осталось совсем немного времени, оформление сделки будет другим. Вместо долевого участия или уступки дебиторской задолженности продавцы и покупатели могут подписать простой договор купли-продажи недвижимости. Высокая стоимость такой востребованной недвижимости влияет на рынок, уравновешивая статистику в обоих сегментах.

Выгоднее покупать квадратные метры, которые существуют только на бумаге — здесь нужно ждать не только оформления собственности, но и возведения стен, и не получить твердых гарантий, что строительство будет строго по график и не будет стоять на месте ни на одном этапе. Вы можете полагаться только на собственную интуицию и положительный рассказ выбранного строителя.

Чем ближе дом к разрешению Госкомиссии, тем выше цены. По времени размещения они сопоставимы со вторичным рынком, так как от передачи ключей до получения свидетельства о праве собственности может пройти от 6 месяцев до 2 лет.

Ипотека: что выбрать при одобренном кредите?

Предпочтения кредитных организаций очевидны и легко могут склонить чашу весов в пользу новостроек. Прежде всего, выгодная процентная ставка — в этом случае разница будет от 0,5 до 1%. Учитывая долгосрочный характер выплат по ипотеке, разница всего в 1% составит огромную сумму.

Сбор и просмотр документов станет проще — покупателям потребуется только предоставить договор участия с застройщиком. Сама процедура согласования будет быстрее — ведь таких сделок с аккредитованным девелопером в выбранном банке будет много. Покупатель был избавлен и от риска сорвать одобренную с ипотекой сделку — не будет много собственников, один из которых вдруг решит отказаться, ни отрицательного решения органов опеки и попечительства. При большом количестве предложений продавец не будет выбирать другого покупателя, а будет терпеливо ждать всех договоренностей и согласий.

Покупая ипотеку на вторичном рынке, заемщику придется внимательно проанализировать предыдущую историю покупок, имея в виду, насколько банки не любят сделки с миноритарными собственниками и о наличии материнского капитала. Хотя тщательная проверка банком всей цепочки предыдущих владельцев страхует самого покупателя, не все добросовестные продавцы согласятся дождаться окончательного решения и одобрения, а также предоставления необходимых дополнительных документов. По-настоящему выгодные варианты вполне могут поразить покупателя свободными деньгами.

В отличие от обычного продавца, представители застройщика смогут дать вам грамотный и точный совет по покупке ипотеки при первом контакте, исходя из реального опыта работы с банком. Чаще всего покупателям предлагаются бесплатные специализированные услуги для сопровождения и сопровождения в процессе заключения ипотечного контракта.

Юридические риски

В последние годы много усилий было приложено для правовой защиты покупателей. Мы оставляем годы дикого рынка позади, а процедура государственной регистрации сделок исключает большинство возможных схем мошенничества. Но это все еще не может полностью гарантировать безопасность.

Существенный недостаток вторичного жилья — долгая история владения. Здесь действует абсолютное правило — если один из этапов транзакции признан незаконным, все последующие переводы от владельца к владельцу также недействительны. В результате всегда страдает конечный собственник.

Наибольший риск представляет передача прав по завещанию — невозможно доказать, что других заявителей не существует. Покупатели обычно не любят свежие записи, подозрительно реагируют на записи и избегают вариантов, в которых есть ссылка на договор аннуитета — все это можно оспорить в суде.

Подобные риски для новостроек сведены к нулю, но есть подводные камни. В основном покупатели страдают от двух проблем — замораживания строительства в случае недостаточного финансирования и незаметных проблем с документацией. Хотя внезапные финансовые проблемы инвесторов не являются виной покупателя, и печальный опыт показывает, что даже крупные и ранее успешные девелоперы могут обанкротиться, последнее происходит из-за лени или правовой безграмотности.

Вся документация должна предоставляться покупателям своевременно, и добросовестный продавец будет рад подробно объяснить все разрешения — от договора аренды или купли-продажи земли до последних государственных разрешений. Эти документы необходимо разместить на официальном сайте объекта размещения.

Прежде всего, это доверчивые соинвесторы и акционеры, которых убедили, что разрешения будут выдаваться задним числом. В настоящее время стандарты и требования очень высоки, и любое нарушение строительной документации и разрешительной документации легко может стать поводом для замораживания объекта.

Государственный контроль в этой сфере настолько силен, что успешное завершение строительства еще не гарантирует счастливого нового дома. Уже построенные и заселенные постройки с грубыми нарушениями и поддельными документами могут быть признаны самовольными постройками и снесены.