Какие риски связаны с покупкой квартиры купленной за маткапитал?

риски с покупкой квартиры за маткапитал

Риски с покупкой квартиры за маткапитал. Отсутствие четких правовых норм и адекватного контроля над распределением материнского капитала часто создает возможность злоупотреблений. Таким образом, в случае возврата ссуды (погашения процентов) из этих средств гражданин часто не может или не хочет передавать доли в купленной квартире своим детям, поскольку право на объект все же может быть залоговым в пользу банк. Как правило, залогодержатели (то есть банки) не допускают заключения договора о передаче акций детям до полного погашения кредита.

Когда собственник продает такую ​​недвижимость, возникает ряд проблем. Однако не все продавцы раскрывают, как они приобрели объект, а также скрывают тот факт, что они использовали брачный капитал и не выполнили свои обязательства перед OFE.

Целевое использование материнского капитала контролируется прокуратурой, которая может возбудить судебное дело как против родителей детей, так и против покупателей квартир. В настоящее время судебная практика по таким делам только формируется и говорить об однозначных подходах рано.

Но есть еще примеры. Так, в Верхнеуфалейском суде города Челябинской области 13.12.2012 г. начался спор с прокурором, подавшим иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и обязанности передать ее в совместное имущество матери. и несовершеннолетние дети. Выяснилось, что мать детей использовала материнский капитал для погашения ссуды, взятой на покупку дома. Затем она продала дом, не выполнив свои обязательства перед Пенсионным фондом по предоставлению детям доли дома. Свою роль также сыграл тот факт, что покупатель жилья не полностью выплатил продавцу деньги. Решением суда договор купли-продажи признан недействительным, дом возвращен продавцу & ndash; мать детей, & ndаsh; и суд обязал ее зарегистрировать дом в совместную собственность ее и ее несовершеннолетних детей.

Бывают ситуации, когда продавец утаивает информацию о том, что погашал ссуду из macapital, а покупатель, узнав об этом позже, обращается в суд. Итак, решением Ленинского районного суда Екатеринбурга от 28 августа 2017 года продажа квартиры признана недействительной. Суть дела такова: супруги купили квартиру с помощью банковского кредита. Продавец заверил супругов, что они не использовали материнский капитал при покупке квартиры, в договоре купли-продажи был пункт о соответствующих гарантиях. Денежные средства покупателя от расчета по сделке были переведены на аккредитив в том же банке. Банк сообщил покупателю, что продавец получил от него ссуду и использовал материнский капитал для ее погашения. Суд пришел к выводу, что сделка не соответствовала требованиям закона в связи с нарушением личных прав несовершеннолетних. В этой ситуации квартира была возвращена продавцу, деньги — покупателю.

Справедливости ради стоит отметить обратную практику разрешения подобных споров. Так, мать троих детей неоднократно пыталась признать продажу квартиры недействительной по разным основаниям, ссылаясь на грубое нарушение прав своих детей. Прокурор также подал отдельный иск (решение Люберецкого городского суда от 14.09.2015). Принадлежащая продавцу квартира была приобретена на банковский кредит, она была заложена, и кредит погашен за счет покупателя квартиры, квартира была продана на основании доверенности от матери детей. Она не выполнила свои обязательства по обеспечению участия детей. Но в городском суде в Люберце женщине отказали в принятии иска. Суд высшей инстанции оставил это решение без изменения (решение районного суда г. Москвы по делу № 33-22497 / 2014 от 08.10.2014). Суды не усмотрели нарушения прав ребенка, сославшись на нормы закона, не предусматривающие ограничений в обороте имущества, приобретенного на средства материнского капитала.

Еще один интересный случай: продавец заключил договор купли-продажи, покупатель был проинформирован об использовании материнского капитала и об обязательствах продавца перед OFE. В процессе государственной регистрации перехода прав на квартиру продавец отказал в сделке на том основании, что она нарушает права его несовершеннолетних детей. Покупатель зарегистрировал право собственности на квартиру на основании решения суда. Впоследствии продавец подал иск о признании сделки недействительной, сославшись на то, что был введен в заблуждение. Суд не нашел признаков недействительности сделки, посчитав, что неисполнение продавцом обязательства по передаче детям долей в собственность квартиры представляет собой злоупотребление полученными средствами, и продавец мог восстановить права детей, вернув денежные средства. из материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда (решение Ленинского районного суда г. Тюмени по делу № 2-5024 / 2015 от 06.06.2015).

Как видно, контроль за операциями с фондами материнского капитала несовершенен. Будущий собственник не может самостоятельно, без участия продавца проверить необходимую информацию и сделать четкие выводы о рисках, связанных с покупкой квартиры.

Основная угроза для покупателя квартиры, которая ранее принадлежала семье с использованием материнского капитала, заключается в том, что, если, несмотря на обязательство предоставить детям доли в приобретенной квартире, эти доли не были предоставлены, такая сделка может быть признана недействительной. судом.

На самом деле таких исков очень мало, так как большинство родителей передают акции своим детям. Но если дело доходит до суда, покупатели на основании решения суда забирают квартиру, а продавцы возвращают деньги. Об этом риске упоминалось, тем более что, как правило, у таких продавцов нет денег до вынесения решения суда. Таким образом, они получат свой дом обратно, но покупателю придется ждать выплаты денег. Обычно утверждается, что ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной помощи семьям с детьми», направленного на защиту прав и обеспечение баланса интересов всех совладельцев квартир, приобретенных (построенных, перестроенных) с использованием материнского капитала, обеспечивает способ защиты прав заинтересованных лиц.

Проверить наличие у несовершеннолетних доли при покупке квартиры, запросить выписку о расходовании средств из справки о материнском капитале. Отсюда следующее. Если в доме, квартире, приобретенных с использованием материнского капитала, есть все члены семьи, в том числе несовершеннолетние, сделка может быть заключена. Для отчуждения такой квартиры достаточно получить разрешение на продажу помещения в органах социальной защиты.

Здесь могут возникнуть следующие проблемы:

  • Владельцы не упоминают о том, что приобрели квартиру за счет материнского капитала, и не передавали доли детям;
  • права детей на жилище нарушаются при заключении договора (например, им не предоставляется другое подходящее жилье);
  • Разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства не поступало.

Во всех таких случаях суд может признать договор купли-продажи квартиры недействительным. Судебная практика по таким делам не выгодна покупателю квартиры. Поэтому при заключении сделки обязательно проверять все документы, касающиеся квартиры и предыдущей сделки и ее истории. Стоит спросить у соседей. Полученная информация поможет убедиться в надежности предстоящей покупки.

Наиболее частым риском, связанным с покупкой квартиры, является ситуация, при которой продавец квартиры не выполняет свое обязательство по передаче права собственности на приобретенную квартиру своим детям. Например, родители купили квартиру в кредит, а часть обязательств по кредиту погасили за счет материнского капитала. Для этого родители заключили нотариально заверенное обязательство, согласно которому после полного погашения кредита и истечения бремени (ипотеки) они должны передать своим детям приобретенную квартиру в собственность. В этом случае транзакция может быть признана недействительной и неэффективной.

Пример. Женщина использовала материнский капитал для погашения целевого жилищного кредита на покупку однокомнатной квартиры. С этой целью он взял на себя обязательство в течение шести месяцев после выплаты кредита передать право собственности на приобретенную квартиру своему супругу и детям. Однако после выплаты ссуды она продала квартиру без передачи права собственности членам своей семьи и купила другую квартиру. Женщина не захотела тратиться на переоформление права собственности на квартиру, а затем на получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Она покупала квартиру побольше, опять же с помощью кредита, поэтому банк мог отказать детям в предоставлении недвижимости до тех пор, пока кредит не будет погашен. Продажа квартиры признана несостоявшейся: квартира возвращена в собственность женщины, соблюдены требования о предоставлении членам семьи права совместной собственности, но покупатель остался без квартиры.

Бывает, что родители решают не отдавать детям в собственность квартиру, а наделить их правом собственности на другое имущество. Это не является законным, поскольку в соответствии с обязанностями нотариуса должен быть указан адрес имущества, в которое должны быть переданы дети.

Также может оказаться, что продавец не заплатил полную цену при покупке квартиры. Например, расходы покрывались из различных источников: часть средств & ndash; собственные сбережения, часть средств & ndаsh; фонды материнского капитала. Размер материнского капитала фиксированный, но его можно использовать не только для улучшения жилищных условий. Для более точного расчета сумм, подлежащих выплате по договору купли-продажи, запросите справку (выписку со счета) в OFE с указанием суммы средств на счете владельца сертификата mcapital.

Пример. В договоре купли-продажи неверно указана сумма MSC (больше суммы, указанной в счете). Продавец не запрашивал у покупателя выписку с банковского счета с суммой mcapital. При оформлении сделки покупатель уговорил продавца прописать в условиях договора: «По соглашению сторон ипотека в силу закона в пользу продавца не создается». После сделки, когда продавец получил недоплату за квартиру, он был вынужден обратиться в суд. Требования, которые он выдвигал, были довольно серьезными: расторжение контракта. Тогда собственник (покупатель) решил быстро продать квартиру, пошел на сделку, получил деньги от покупателя и уехал в другой город. Регистрирующий орган не зарегистрировал переход права собственности, потому что тогда суд вынес запрет на совершение сделок с квартирой.