Как досрочно погасить ипотеку? У каждой ипотеки есть обязательный взнос — деньги, которые необходимо выплачивать ежемесячно, чтобы банк не взимал с вас плату за просрочку платежа. Однако можно производить ежемесячный или полугодовой платеж на сумму, превышающую обязательную, с дополнительным платежом — это так называемый досрочное погашение.
При досрочном погашении банк предлагает два варианта: сокращение срока кредита или уменьшение рассрочки. В этой статье давайте разберемся, какой вариант выбрать предпочтительнее.
Эта статья посвящена аннуитетным ипотечным кредитам, которые представляют собой ипотечные кредиты с одинаковыми ежемесячными выплатами. Оплата за первый, второй, десятый и последний месяц не меняется.
Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже
Досрочное погашение с более коротким сроком погашения обычно выбирается для более быстрого закрытия ипотеки. А сокращение выплат выбрано, чтобы уменьшить будущие риски, такие как потеря работы или болезнь через десять лет. Еще один критерий — процентные платежи. Давайте разберемся на примере, сколько процентов придется платить по ипотеке в трех случаях:
- не возвращайте деньги раньше;
- вернуть его раньше с уменьшенным сроком погашения;
- Сокращение выплат с опережением графика.
Например, возьмем ипотеку со следующими параметрами: квартира на 2 550 000 рублей, авансовый платеж — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей.
Досрочное погашение невозможно. Если вносятся только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут следующими:
- срок кредита — 30 лет;
- Ежемесячная абонентская плата — 15 975 рублей;
- общая сумма платежей в банк — 5 751 327 рублей;
- проценты — 3 711 327 руб.
В течение 30 лет нам придется выплатить тело кредита, то есть 2 040 000 рублей, которые мы взяли в банке, и проценты — 3 711 327 рублей.
Переплату процентов можно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора — банковского или стороннего.
Расчет переплаты процентов по ипотеке с помощью внешнего калькулятора
Более короткое погашение. Если вы ежемесячно зарабатываете на 5000 рублей больше и решаете сократить срок, мы получим такие цифры:
- срок кредита — 14 лет 2 месяца;
- Ежемесячная абонентская плата — 15 975 рублей;
- Доплата досрочного погашения — 5000 руб .;
- итого заплатим банку — 3 545 720 рублей;
- проценты — 1 505 720 руб.
Срок кредита был сокращен почти вдвое, а проценты снижены на 2 205 606 рублей. Зато стоимость ежемесячного обслуживания ипотеки увеличилась на сумму досрочного платежа — в нашем примере это пять тысяч рублей.
Расчет переплаты процентов при досрочном погашении с меньшим сроком погашения
Снижение погашения. Если вы заплатите те же 5000 рублей, но решите уменьшить платеж, срок кредита все равно сократится, но не настолько:
- срок кредита — 25 лет 3 месяца;
- Ежемесячный платеж — 15 975 руб. За первый месяц. Ежемесячная оплата снижается, например, через пять лет выплата будет около 13000 рублей, а через десять лет — около 8000 рублей;
- досрочный дополнительный платеж — 5000 рублей;
- всего мы заплатим банку — 4 288 453 рубля;
- проценты — 2 248 453 руб.
По сравнению с вариантом без досрочного погашения мы экономим 1 462 873 рубля на процентах.
На 17-й год ипотеки размер обязательного платежа снижен до 6 833 рубля.
Самый низкий процентный платеж получается при досрочном погашении ипотеки с более коротким сроком погашения.
Можно уменьшать срок и платеж одновременно
Третий вариант досрочного погашения — это досрочное погашение, выбор более низкого платежа, но продолжение обязательного платежа, как в первый месяц. Плата уменьшается, но вместо того, чтобы платить меньше, человек платит ту же сумму. В этом случае можно добиться сразу двух преимуществ:
- сокращение срока кредита;
- снижение рисков за счет снижения ежемесячных платежей.
Например, ежемесячный платеж 15 975 рублей, ежемесячно мы платим на пять тысяч рублей больше — 20. 975 рублей, но мы решаем рассчитаться с уменьшенной суммы, тогда
- срок кредита — 14 лет 2 месяца;
- Ежемесячная абонентская плата — 15 975 руб.
- Доплата досрочного погашения — 5000 руб .;
- Итого мы платим банку — 3 545 720 рублей;
- проценты — 1 505 720 руб.
Срок переплаты и погашения рассчитывается так же, как и при сокращении срока погашения, но размер обязательного платежа постепенно уменьшается. Это значит, что если человек потеряет доход или заболеет, ему будет легче погасить ипотеку — рассрочка меньше. А если все пойдет хорошо, можно будет закрыть ипотеку в более короткие сроки, как при досрочном погашении с сокращенным сроком погашения.
К седьмому году выплату снизят до 10 000 рублей, но вам все равно нужно внести первоначальный обязательный платеж и сумму досрочного погашения, если ваш доход не уменьшился.
Главное преимущество этого метода — снижение риска. Пока ваш доход достаточен, эта стратегия работает точно так же, как сокращение срока выплаты ипотечного кредита, но если ваш доход падает, она защищает вас от невыполнения обязательств, сборов и штрафов.
