Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав?

как купить новостройку по переуступке прав

Как купить новостройку по переуступке прав? Покупка квартиры в строящемся доме не всегда означает, что можно заключить договор напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми акционерами это очень распространенная практика. В основном они сами квартиры не продают, а уступают им свои права.

Передача прав что это за транзакция?

Передача прав — сделка по покупке квартиры в недостроенном доме, ранее приобретенном у застройщика. Проще говоря, это замена одного акционера другим в договоре участия в совместной постройке жилого дома.

Дело в том, что объект (квартира) в строящемся доме еще физически не существует и не имеет точного почтового адреса. На это есть только право франшизы, и это право может быть передано другому лицу. Фактически, первоначальный акционер передает покупателю право предъявлять иски к застройщику о передаче права собственности на квартиру после ее завершения, а также другие права и обязанности, изложенные в соглашении о доле недвижимости.

Продавец, который обычно продает недостроенные дома

Во-первых, покупатели — оптовые инвесторы обычно юридические лица, которые покупают несколько десятков квартир по CDA. Дома, купленные в начале продажи, продаются по более высокой цене, которую зарабатывают инвесторы.

Во-вторых, продавцы — исполнители. Застройщик платил им за проделанную работу квадратными метрами, и они должны конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые также получают прибыль от продажи практически готового жилья, приобретенного по минимальной цене на этапе земляных работ.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, что было достаточно денег, но пока дом строился, появилась возможность купить квартиру большей площади или другой площади.

Обычно люди сначала покупают однокомнатную квартиру, затем, по мере роста цены до ввода дома в эксплуатацию, они переделывают ее и покупают квартиру большего размера в том же проекте, но на следующем этапе.

Нужно ли получать разрешение от застройщика?

Не во всех случаях. Многие разработчики практикуют взимание комиссии за получение разрешения (согласия) на выполнение задания. Этот вопрос регулируется самим Долгосрочным соглашением: если соглашение об акционерном капитале содержит положение, требующее согласия застройщика на уступку, такое согласие должно быть получено. Размер комиссии может быть фиксированным (30 000 рублей за квартиру) или выражаться в процентах (до 4%).

Более того, девелопер может даже запретить продажу квартиры на основании перехода права собственности, чтобы первые массовые акционеры не появились на рынке с предложениями о ее перепродаже. Однако, если CDU не запрещает уступку, новый акционер должен только уведомить разработчика о транзакции, приложив к письму копию зарегистрированного соглашения и его контакты.

Комиссия Почему строительные компании берут это

Таким образом, они пытаются регулировать поведение инвесторов, купивших пул квартир на асфальте, чтобы они не продавали большие объемы по ценам ниже их собственных. Инвестиционные квартиры часто продаются по ценам на 5-10% ниже, чем цены застройщика на аналогичные квартиры.

«Есть проекты, где уступки не играют роли и не влияют на темпы продажи квартир застройщиком». Чаще всего это крупные жилые комплексы с высокой продажей. Но по точечным проектам, где план продаж девелопера в месяц не превышает 1000 злотых. кв. м потерю прибыли уже можно будет измерить.

В чем преимущество такой покупки?

Преимущество покупки квартиры на основании уступки прав заключается в том, что вы можете купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем у застройщика, который регулярно проводит плановое повышение цены по мере готовности объекта. Более того, если подавляющее большинство квартир в интересующей нас недвижимости уже продано, вполне возможно, что интересный вариант может быть приобретен у первоначальных акционеров в порядке уступки.

Договор уступки права собственности может быть заключен только в определенный срок: с момента государственной регистрации договора участия в капитале и до подписания акта перехода права собственности между застройщиком и застройщиком. После регистрации права собственности на квартиру заключается договор купли-продажи.

Акционер не может передать право на дебиторскую задолженность по CDU, если он еще не заплатил по договору. Это может произойти, например, если квартира приобретается в рассрочку. В этом случае замена акционера возможна только с согласия застройщика. При подписании договора уступки уступки права требования. Текст договора должен быть составлен таким образом, чтобы акционер № 1 передавал акционеру № 2 иск к застройщику в определенной сумме.

Способ заключения сделки

Первоначальный акционер и покупатель заключают Соглашение о передаче прав (AOTP). Оригинал документа и договор долевого участия (APA) передаются конечному покупателю. В этом случае договор о распределении должен содержать обязательную ссылку на VDC, а также основную информацию об элементе, его характеристиках и стоимости. Кроме того, также должно быть подтверждение полного исполнения продавцом финансовых обязательств перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик предоставляет новому покупателю документы после оплаты. Если квартира находится в ипотеке, окончательный покупатель должен получить справку о выписке.

Затем составляем акт передачи всех вышеперечисленных документов, он заверяется обеими сторонами договора о передаче прав на дебиторскую задолженность. Пакет документов подается в МФЦ для регистрации ДТТ в Росреестре, после чего производится оплата покупки. После получения регистрационных документов покупатель получает право на квартиру.

Риск несоблюдения сроков строительства не снижается, как в случае контракта CDA, поэтому важно тщательно проверить надежность застройщика. Например, можно оценить количество квартир, выставленных на продажу первыми акционерами. Большое количество заявок на продажу квартир для продажи физическим лицам может свидетельствовать о возникновении проблем у застройщика и риске нарушения сроков завершения строительства.

Также существует риск того, что сделка будет признана недействительной. Причины, которые могут привести к этому, среди прочего, признание первого партнера банкротом в течение одного года с момента продажи квартиры, а также неуведомление застройщика об уступке прав требования.

Наконец, покупатель сохраняет многие риски покупки вторичной квартиры & mdash; заявила Мария Литинецкая. Например, лучше заранее узнать, есть ли среди собственников по доверенности несовершеннолетние и приобрели ли они другую недвижимость, не меньшую в этом районе. Кроме того, покупатель должен выяснить, не состоял ли продавец в браке на момент покупки квартиры, и если да, то получил ли он письменное согласие супруга на ее продажу.

Покупатель должен убедиться, что получил оригинал ХДС (или его нотариально заверенную копию, если ХДС оформлен на большое количество квартир).

Покупка у юридических лиц. Надежнее ли покупать квартиру у подрядчика, чем у частного лица?

Здесь тоже есть риски, о которых вам следует знать. Бывают ситуации, когда генподрядчик заключает с застройщиком договор о взаимозачете за выполненные работы. В этом случае цена 1 кв.

Подрядчик и застройщик одновременно подписывают контракт DDE и контракт «под ключ» с описанием условий зачета. ХДС сразу идет на регистрацию, но может оказаться, что на момент следующего заказа он еще не будет оплачен, потому что это связано со строительным контрактом. Поэтому конечный покупатель, который намеревается заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ХДС, но и акты оплаты, счета-фактуры и договор строительства, в котором находится квартира, подлежащая передаче. При заключении договора уступки с физическим лицом вы также должны запросить акт сверки и выписку о платежах, проверяя факт оплаты CDU. Поэтому самый важный совет — заключать договор уступки только с офисом продаж застройщика.

Еще несколько лет назад банки обычно не давали согласия на выдачу ипотечного кредита на покупку квартиры по договору переуступки. Однако теперь они с большей вероятностью примут финансирование для таких сделок с аккредитованной недвижимостью: это свидетельствует о том, что механизм трансфертного ценообразования был отлажен. Среди кредитных организаций, желающих предоставлять ипотечные кредиты на таких условиях — Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Банк Москвы и другие.