Доверительное управление недвижимостью: прибыльно и беззаботно

Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью это выгодный инвестиционный инструмент. Он заключается в передаче прав на объект третьему лицу управляющий недвижимостью.

Преимущества такого механизма очевидны: собственник может не тратить время на поиск арендатора, а также получать фиксированный доход за вычетом вознаграждения управляющего. А еще он может передать ответственность за сохранность имущества, оплату коммунальных услуг управляющему. Именно он должен обеспечивать своевременность арендных платежей, соблюдение санитарно-гигиенических требований в помещениях и норм пожарной безопасности.

Чаще всего такой инструмент применяется, если:

  • собственник владеет несколькими объектами недвижимости;
  • владелец находится за пределами страны;
  • владелец переехал в другой город;
  • Спрос на объект зависит от сезона (например, дача, дача).

Доверительное управление: что это такое и его особенности

Специфика механизма фидуциарного управления изложена в ст. 53 ГК РФ. Согласно ему, одна страница учредитель правления или владелец собственности общается с другой стороной доверительного управляющего на срок, указанный в договоре. Доверительный управляющий вправе использовать переданное имущество в пользу выгодоприобретателя.

  1. Статья 1014 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, кто может действовать в каждой из сторон. Согласно ему, учредителем является собственник имущества (физическое или юридическое лицо), а управляющим — частный предприниматель или юридическая фирма. Запрещается передавать недвижимость для этих целей органам местного самоуправления или государственным структурам.
  2. Соглашение между заинтересованными сторонами должно быть заключено в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ). Если это требование не выполняется, сделка между учредителем и управляющим считается недействительной.
  3. В случае перехода прав собственности к администратору регистрация сделки обязательна (ст. 1017 ГК РФ). Сам процесс перехода права собственности на объект происходит на основании нотариального акта (передаточного акта) или другого документа, указанного в договоре.
  4. Максимальный срок контракта — пять лет. Этот период может быть продлен для некоторых объектов недвижимости. Если в конце контракта ни одна из сторон не подает уведомление о расторжении, он автоматически продлевается на следующий период.
  5. При передаче объекта в доверительное управление право собственности на него остается за учредителем (статья 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации). Попечитель не имеет права продавать эту недвижимость.
  6. Имущество, полученное от учредителя, отображается у администратора на отдельном балансе. Для него открывается специальный счет, на котором собираются вырученные от его использования средства. Если это требование не выполняется, можно считать, что менеджер действует в своих собственных интересах. Это важный аргумент в пользу расторжения договора с ним.
  7. В договоре оговариваются условия и порядок сдачи отчетов руководителем (ст. 1020 ГК РФ). Если он понесет какие-либо расходы, связанные с получением выгод от управления объектом, они будут возмещены из суммы полученной прибыли. Все расходы должны быть подтверждены (ст. 1023 ГК РФ).

Доверительное управление недвижимостью: налоги

Налог на имущество

Активы, переданные в управление, облагаются налогом на недвижимость вместе с учредителем (ст. 378 Налогового кодекса РФ). Тот факт, что вверенное имущество отражается на балансе управляющей компании, не является основанием для ее налогообложения.

Налоговая декларация может быть предоставлена ​​самим владельцем или администратором по согласованию сторон.

Основанием для исчисления налога является остаточная стоимость имущества (ст. 375 Налогового кодекса РФ). Он рассчитывается управляющей компанией в соответствии с ее учетной политикой. Если владелец владеет несколькими объектами недвижимости, расположенными в разных регионах, он обязан платить налог в зависимости от местонахождения каждого объекта недвижимости.

НДС

Обязательство по его оплате лежит на управляющем имуществом. Осуществляя управление фидуциарными активами, он ведет бизнес от своего имени.

Администратор может воспользоваться правом на налоговый кредит и уменьшить налоговую базу. Что касается менеджеров по упрощенной системе налогообложения, они могут не платить НДС из-за противоречий в обновленном Налоговом кодексе РФ.

Налог на прибыль

Статья 251 Налогового кодекса РФ не включает доход, полученный по этому инструменту, поэтому он подлежит налогообложению. Доходы собственника имущества засчитываются по статье «Доходы от продажи», а доходы управляющего — в разделе «Выручка от продаж». Расходы менеджера включены во все статьи расходов, кроме тех, которые ему возмещаются по контракту.

Все расходы, связанные с инвестициями, признаются собственником объекта как внереализационные расходы. Если доход получен бенефициаром, а не учредителем, расходы признаются бенефициаром. Следует помнить, что расходы, связанные с выплатой вознаграждения управляющему из полученного дохода, несет собственник, а не получатель.

Подоходный налог уплачивается каждой стороной ежеквартально.

Государственная пошлина

Доверительное управление недвижимым имуществом связано с его регистрацией в государственном реестре. За эту операцию взимается комиссия в размере 15 000 злотых. руб. Он оплачивается обеими сторонами в соотношении 50:50.

В Санкт-Петербурге

Процедура доверительного механизма включает:

  1. Осмотр квартиры, составление описи имущества в ней, определение арендной платы и вознаграждения управляющего, заключение договора управления.
  2. Поиск арендатора с помощью СМИ, Интернета, собственной базы данных и т. Д. Выполняется менеджером.
  3. Подготовка договора лизинга с арендатором.
  4. Сопровождение договора: обеспечение сохранности объекта недвижимости, своевременное получение арендной платы, оплаты коммунальных услуг и других согласованных сторонами услуг.

Для оформления договора собственник должен предоставить:

  • заграничный пасспорт;
  • Документы на квартиру (при наличии нескольких собственников письменное согласие каждого из них на сделку)
  • справка, подтверждающая, что имущество не обременено залогом, не арестовано и не имеет обременений;
  • Выписка из органов ЖКХ об отсутствии задолженности.

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга элитная недвижимость более доступна в доверительное управление. В квартирах эконом-класса собственники ищут арендаторов в основном через агентов по недвижимости.

Менеджеры с удовольствием работают с квартирами средней ценовой категории: они всегда востребованы, и менеджеры не несут ответственности за их сохранность.

Доверительное управление недвижимостью, стоимость услуг колеблется от 10 до 18% от арендной платы, это выгодный инвестиционный инструмент. Несмотря на небольшую плату, арендодатели не хотят передавать свою собственность в управление. Основная причина — & mdash; обязанность платить налоги.

Интересная статья: ДДУ на что обратить внимание при подписании договора долевого участия?