Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости — это набор методов, используемых для оценки стоимости объекта оценки на основе определения ожидаемого дохода от недвижимости.

Доходный подход применяется только к оценке приносящей доход собственности, то есть собственности, единственной целью которой является получение дохода, и основан на следующих принципах оценки собственности:

— принцип ожиданий (стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью будущего дохода, который она будет приносить);

— принцип замены (стоимость имущества определяется на уровне эффективных капитальных затрат, необходимых для приобретения сопоставимого, заменяющего объекта, приносящего желаемые выгоды)

Доходный подход — подход, основанный на оценке покупателем приведенной стоимости будущей собственности на недвижимость. Как правило, потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть того, как и какой доход она приносит.

Приносящая доход собственность — собственность, которая приносит или, как ожидается, будет приносить доход.

Отдельно стоящие здания, пристройки, надстройки (мансарды), подвалы

Торговля, офисы, производство, гостиницы

Основное преимущество доходного подхода к оценке по сравнению со сравнительным и затратным подходом заключается в том, что он более точно отражает восприятие инвестором собственности как источника дохода, т.е.это качество недвижимости принимается во внимание в качестве основного ценового драйвера.

Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, нормы дохода, используемые в доходном подходе, обычно определяются на основе анализа сопоставимых инвестиций; затраты на замену используются при определении денежного потока в качестве дополнительных инвестиций; Методы капитализации используются для корректировки различий между рыночным и стоимостным методами.

Основным недостатком доходного подхода к оценке имущества является то, что, в отличие от двух других методов оценки, он основан на данных прогноза.

На первом этапе, когда применяется доходный подход к оценке недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от аренды оцениваемой площади на период владения, то есть на период, в котором инвестор намеревается сохранить право собственности на недвижимость.

Арендная плата рассчитывается против всех текущих операционных расходов, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего стоимость недвижимости на конец периода владения прогнозируется в абсолютных или дробных суммах по сравнению с первоначальной стоимостью — это так называемый обратное значение.

На последнем этапе прогнозируемая выручка и возврат конвертируются в приведенную стоимость с использованием методов прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков. Выбор метода капитализации зависит от характера и качества ожидаемых доходов.

Существует 2 метода доходного подхода:

— капитализация;

— дисконтированные денежные потоки.

При использовании метода капитализации дохода стоимость недвижимости конвертируется в доход за один период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от ожидаемого использования объекта недвижимости в течение нескольких прогнозных лет и доход от перепродажи объекта недвижимости в конце периода. прогнозный период.

2 Метод капитализации дохода

Капитализация дохода — это процесс преобразования потока будущих доходов в единую сумму приведенной стоимости с учетом риска и времени.

RS = NPV / R,

где RS — рыночная (текущая) стоимость объекта;

NOD — чистая операционная прибыль;

R — коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации дохода заключается в определении стоимости имущества черезпреобразование годовой чистой операционной прибыли (NOD) в приведенную стоимость.

Чистая операционная прибыль рассчитывается с учетом арендной платы.

R = I + 0;,

где I — норма прибыли на капитал, показывает вознаграждение, которое должно быть выплачено инвестору за использование его денег (норма доходности, ставка дисконтирования);

— норма рентабельности капитала.

Достоинства и недостатки метода определяются на основании следующих критериев:

— умение отражать реальное

намерения потенциального покупателя (инвестора);

— тип, качество и объем информации, на которой основан анализ;

— умение учитывать колебания конкуренции;

— умение учитывать особенности объекта, влияющие на его стоимость (расположение, размер, потенциальная доходность).

Основными предпосылками метода капитализации дохода являются:

— размер дохода фиксированный, поэтому используются данные за один год;

— Не учитывается первоначальная сумма вложения;

-Используется коэффициент общей капитализации.

Этот метод не рекомендуется, когда недвижимость требует значительной реконструкции или находится в состоянии незавершенного строительства, т.е.в ближайшем будущем невозможно достичь стабильного уровня дохода.

В российских условиях основной проблемой, с которой сталкивается оценщик, является «информационная непрозрачность» рынка недвижимости — в основном отсутствие информации о сделках по продаже и аренде недвижимости, операционных расходах, а также отсутствие статистической информации о заполняемости в каждом из них. сегмент рынка в разных регионах. В результате расчет вашего PIT и ставок капитализации становится очень сложным.

Основные этапы процедуры оценки капитализации

— Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода как дохода, полученного от собственности при ее наилучшем и наиболее эффективном использовании;

— расчет ставки капитализации;

— определение стоимости объекта недвижимости на основании чистой стоимости

операционная прибыль и ставка капитализации путем деления NOD на ставку капитализации.

Преимущества метода капитализации дохода заключаются в том, что этот метод напрямую отражает рыночные условия, так как он используется для анализа, как правило, большого количества сделок с недвижимостью с точки зрения соотношения дохода к стоимости, а также для расчета По капитализированному доходу составляется гипотетический отчет о прибылях и убытках, основным принципом которого является предположение о рыночном уровне функционирования недвижимости.

К недостаткам метода капитализации доходов можно отнести следующие:

— его применение затруднено при отсутствии информации о рыночных сделках;

— не рекомендуется к использованию, если объект не завершен, не достиг стабильного уровня доходов или серьезно поврежден в результате форс-мажорных обстоятельств и требует капитальной реконструкции.

3 Метод дисконтирования денежных потоков

Метод DCF позволяет оценить стоимость объекта недвижимости исходя из текущей стоимости дохода, которая включает прогнозируемые денежные потоки и остаточную стоимость, т.е. в конце периода владения объект перепродается (реверс).

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, детализирован и позволяет оценить объект при возникновении нестабильных денежных потоков от него, моделируя характеристики их поступления.

Метод DDP используется, когда:

ожидается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих денежных потоков;

данные доступны для обоснования будущих денежных потоков от собственности

потоки доходов и расходов сезонные;

оцениваемое имущество является основным многофункциональным коммерческим объектом;

объект находится в стадии строительства или только что завершен и введен в эксплуатацию (или введен в эксплуатацию).

Этапы применения метода дисконтированных денежных потоков:

1) Уточнение периода прогноза. В международной оценочной практике среднее значение прогнозного периода составляет 5-10 лет, в РоссииТипичное значение составляет 3-5 лет. Это реалистичный период, для которого можно нарисовать разумные прогнозы.

2. Нарисуйте прогноз и модель денежных потоков на период работы

3. Определение остаточного значения от продажи объекта

4. Укажите скорость дисконтирования. «Скорость дисконтирования — это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости суммы денег, полученных или уплаченных в будущем.

Ставка дисконтирования должна отражать соотношение риска для дохода, а также различных видов рисков, связанных с данной недвижимостью.

5. Скидка денежных потоков и остаточное значение свойства (определить текущее значение)

Рассчитайте рыночную стоимость. Значение свойства равняется = текущее значение прогнозируемых денежных потоков + текущее значение остаточного значения (обратности).