ДДУ – на что обратить внимание при подписании договора долевого участия?

на что обратить внимание при подписании ДДУ

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Разберемся, что такое ДДЕ (Договор об участии в строительстве) в соответствии с ФЗ № 214, на что обращать внимание при реализации договора. Покупка квартиры — важный и серьезный шаг. Это требует подготовки и внимания. Купить квартиру в вторичной квартире или в строящемся доме не всегда возможно. Покупка квартиры в строящемся доме — более дешевая альтернатива, но вам следует подождать, пока дом будет построен. Обычно девелоперы используют систему долевого участия, что означает, что помимо собственных средств и средств компаний-инвесторов они также приобретают акционеров во время строительства. В этой программе покупка осуществляется посредством соглашения об участии в акционерном капитале.

Поскольку такая программа достаточно привлекательна для спекулянтов и часто ими пользуется, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в строительстве жилья и иного недвижимого имущества». Он защищает акционеров и регулирует заключение соглашения о долевом участии, а также предусматривает санкции за нарушение его условий. Федеральный закон 214 допускает прозрачность и ясность условий акционерного соглашения и исключает возможность двойной продажи и других форм мошенничества.

Конечно, девелоперы все же стараются заключать более выгодные для них условия, но договор, подписанный в соответствии с законом, позволяет акционеру получить ту цену, за которую он заплатил, или вернуть вложенные средства.

Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам

  • Обязательная регистрация DDE в соответствующем государственном органе;
  • Жесткие требования к оформлению проекта и другой документации; возможность нотариального удостоверения договора; устранение двойной продажи квартиры;
  • проще и безопаснее продавать с уступкой прав;
  • банки и другие кредитные учреждения гораздо более склонны предоставлять ссуды;
  • Условия просрочки платежей застройщику;
  • Существуют санкции к застройщику в случае несоблюдения условий договора;
  • информация о недвижимости и другие условия договора;
  • Условия изменения цен; четкие условия расторжения договора, возможность возврата акционером вложенных денег.

В журнале «Все про недвижимость» подробно разобрали вопрос «Электронная регистрация ДДУ договора долевого участия» переходите по ссылке — это интересно и полезно.

Соглашение об акционерном капитале заключается в письменной форме. В начале договора необходимо указать имя застройщика и покупателя: договор подписывает генеральный директор застройщика. Согласно Федеральному закону № 214 договор о разделе прибыли подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по району расположения планируемого объекта. Договор долевого участия считается недействительным до его регистрации. Все платежи по контракту производятся только после регистрации, а не с момента подписания контракта.

Кстати, для регистрации DDE FL 214 в со-строительстве могут быть задействованы как застройщик, так и акционер.

Для регистрации договора участия в капитале необходимы следующие документы:

  • запрос каждой стороны в двух экземплярах;
  • Чек об оплате сбора;
  • Сам ХДС со всеми хозяйственными постройками;
  • паспорт акционера;
  • Документы, связанные с недвижимостью с ее параметрами и месторасположением;
  • Договор залога (в случае покупки квартиры в ипотечный кредит с целью покупки доли);
  • в случае официального супруга — его согласие на сделку, заверенное нотариально (исключение — когда сторонами сделки являются оба супруга);
  • если недвижимость приобретается от имени несовершеннолетнего — свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающую опекунство и право заключения сделки.

Первый акционер, зарегистрировавший ПУ. Помимо этих документов, он должен также предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования участком, официальное разрешение на строительство от коммуны, план дома, проектная декларация, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), список лиц, участвующих в совместном строительстве .

Закон не предусматривает нотариальной обязанности.Однако учетные данные CDU по запросу акционера и с согласия обеих сторон могут быть выполнены. Для акционера нотариально заверенное свидетельство дает дополнительную гарантию, потому что сначала нотариус должен проверить правильность документов у застройщика. А во-вторых, то, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Надо проверить информацию, подтверждающая соблюдение застройщиком обязательных процедур до заключения договора об уставном капитале. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренду участка, на котором будет построен дом, получить разрешение на строительство и опубликовать заявку на проект.

  • Кроме того, с 2018 года разработчик обязан размещать на своем сайте следующую информацию:
  • разрешение на заселение объектов недвижимости, построенных застройщиком за последние три года;
  • разрешение на работу по результатам проверки за последний год;
  • разрешение на строительство ;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика декларации проекта определенным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, подтверждающий право застройщика на использование участка;
  • проект ddU;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по ДПД;
  • Гарантийный договор с разработчиком (при наличии);

фотографии со строительства объекта будут публиковаться каждый месяц.

На что нужно обратить внимание при заключении договора долевого участия

Заключить договор CDU с застройщиком могут как компании, так и частные лица. Стандартное соглашение об акционерном капитале содержит ключевые положения, которые содержат полную информацию о предмете сделки, цене, условиях передачи и расторжения договора.

О регистрации земли, разрешении на строительство и публикации заявки мы уже упоминали выше.

Что должен содержать договор долевого участия (ДДУ)?

  • Девелопер опубликует декларацию проекта в СМИ, так как это необходимо для информирования потенциальных инвесторов о планируемом совместном строительстве.
  • описание квартиры;
  • плоская поверхность ;;
  • цена квадратного метра;
  • общая стоимость квартиры;
  • дата передачи квартиры;
  • гарантия на жилье и связь;
  • размер взноса в капитал;
  • гражданско-правовая ответственность застройщика;
  • ответственность партнера;
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

Описание  вашей будущей квартиры

Площадь вашей будущей квартиры

Этот пункт распространяется на все, что связано с квартирой. Это означает: планировку, наличие / отсутствие сантехники, выключателей и т. Д. Отделка: сырая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т. Д. Обязательно указать кадастровый номер участка, адрес здания, этаж и номер квартиры. Он также включает технический план квартиры.

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость самой квартиры по договору

В договоре также должна быть указана площадь квартиры, согласованная на продажу застройщиком и покупателем. Любые изменения в размере должны быть отмечены после окончательного измерения Службой технической инвентаризации. Если площадь квартиры меньше указанной в договоре, девелопер возвращает покупателю разницу, если больше — квартира передается без дополнительных расчетов.

Срок передачи квартиры дольщику в рамках подписываемого договора долевого участия

В договоре должна быть указана как цена квадратного метра, так и цена квартиры. После заключения договора застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменять суммы, указанные в договоре.

В этом пункте указывается момент перехода права собственности на квартиру к покупателю. Как правило, разработчик пытается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант — «не позже, чем снова и снова». Эта дата действительна для всех акционеров собственности. Нарушение срока передачи помещения влечет ответственность в виде пени. В соответствии с Федеральным законом № 214 за каждый день просрочки взимается штраф в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату окончательной передачи объекта покупателю, должен быть оплачен по цене контракта. Физические лица получают от застройщика двойной штраф.

Гарантия на объект недвижимости от застройщика

Если покупатель обнаружит строительную неисправность. имеет право требовать от застройщикаперепланировка мест, не отвечающих требованиям, компенсация покупателю самостоятельного ремонта или снижение стоимости квартиры. В договор также должна быть включена оговорка о бесплатном устранении инвестором строительных дефектов.

Размер долевого взноса

По закону гарантийный срок является обязательным в договоре. Гарантийный срок на квартиру не может быть менее пяти лет, а на коммуникации и оборудование — три года. Он начинает действовать с момента передачи собственности акционеру в собственность, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Ответственность застройщика перед дольщиком по договору ДДУ

Определяется стоимость квадратного метра. Оптимальный вариант — фиксированная сумма выплат по капиталу или привязка к твердой валюте. Точные сроки оплаты и размер штрафных санкций в случае несоблюдения срока являются обязательными.

Ответственность дольщика перед застройщиком в рамках договора ДДУ

Инвестор не несет ответственности только в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. В других случаях, даже если строитель не виноват, он также несет ответственность за своих партнеров.

Начало оплаты коммунальных услуг за квартиру по договору ДДУ

Этот пункт, как правило, относится к расторжению договора по инициативе акционера. В нем обязательно должны быть определены условия, при которых акционер имеет право расторгнуть договор без штрафных санкций. Расторжение договора долевого участия по инициативе партнера без уплаты штрафных санкций возможно при: невыполнении застройщиком условий строительства и ввода объекта в эксплуатацию, указанных в договоре. Если они продолжаются более двух месяцев, акционер имеет право расторгнуть договор. Кстати: если инвестор ожидает, что это может произойти, он обязан сообщить акционеру о продлении срока за два месяца до того, как это произойдет.