Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация?

Что такое ДДУ

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация? Соглашение о франшизе — это документ, с помощью которого покупатель передает свои деньги застройщику на этапе строительства объекта недвижимости, чтобы застройщик мог использовать средства для строительства жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю в собственности и становится акционером. В отличие от договора купли-продажи (SPA) договор CDA всегда заключается до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Благодаря этому механизму акционер может существенно сэкономить на покупке квартиры, но при этом несет определенный риск.

Механизм долевого участия теперь выглядит следующим образом: покупатель заключает договор с застройщиком, держатели долей помещаются на счет условного депонирования и остаются заблокированными до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Таким образом, девелопер строит объект не на средства акционеров, а на собственные средства или банковские кредиты. Как только покупатель становится владельцем дома, деньги со счета эскроу переводятся застройщику. Если застройщик не выполняет взятые на себя обязательства (например, не сдает имущество вовремя), деньги могут быть возвращены акционеру. Пока средства находятся на доверительном счете, никто не может ими пользоваться.

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор об участии в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

  • кадастровый номер участка под строительство;
  • адрес жилищного проекта;
  • количество этажей;
  • предлагаемое количество квартир;
  • планировка, общая площадь этажа и высота потолков, наличие балкона или лоджии
  • отделка и особенности, включая материалы
  • дата ввода в эксплуатацию;
  • общая стоимость недвижимости и цена квадратного метра;
  • в гарантийный период.

Не торопитесь подписывать договор. Хорошо заранее это проверить:

  • разработчик. сколько объектов уже построила компания, строились ли они или сбои в сроках строительства, вы также можете проверить документацию на комплектующие;
  • Проектная декларация и документы на строительство объекта. Строительный проект должен быть согласован с районными властями, земля под будущую недвижимость должна быть оформлена надлежащим образом, а у застройщика должно быть разрешение на строительство;
  • Аккредитован ли застройщик крупными банками. Это может быть своего рода гарантией того, что у компании есть средства для строительства;
  • Аналогичная гарантия будет предоставлена ​​при согласовании конструкции с прямым инвестором. У девелопера может быть свой инвестор для каждой собственности, поэтому стоит проверить конкретный проект. Его название можно найти в декларации проекта. Если инвестором является крупная компания или банк, вероятность того, что квартира будет сдана в срок, намного выше;
  • Расположение здания. Девелопер и его отдел продаж никогда не расскажут о микрорайоне, негативно влияющем на жизнь: наличие опасных организаций, вредных производств, экологически проблемных территорий;
  • Кто отвечает за коммуникацию и кто будет нести ответственность за ее функционирование в будущем;
  • стандартный договор. Часто документ может быть изменен под конкретного покупателя. Вы должны быть бдительны, чтобы изменения не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел исковую силу, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Обычно этот процесс может занять до месяца, но сейчас есть возможность провести такую ​​процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а самое главное сокращает время. В электронном виде регистрация занимает пять семь дней.

Для регистрации в DDS потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Их можно проводить в специализированных аккредитованных центрах, список которых доступен на сайте госуслуг. ЭЦП должен быть составлен лицом, подписывающим договор.

После утверждения всех условий договор подписывается обеими сторонами, необходимо заверить его ЭЦП, затем отправить бумажный договор в Росреестр или МФЦ для использования ЭЦП и только после этого передать все документы на сайт Росреестра. . Существует регистрационный сбор, но при использовании цифровых услуг предлагается 30% скидка.

В электронный договор обязательно должна быть указана следующая информация: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки передачи объекта, способ оплаты, гарантийный срок на объект, данные о участке под домом.

В стоимость электронной регистрации договора входят стоимость создания ЭЦП (около 2000 руб.) И пошлина Росреестра (от 7,9 до 10,9 тыс. Руб.).

В результате акционер получает по электронной почте выписку из УГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить обязательство по сдаче объекта в срок и не предупредил акционеров об этом факте за 60 дней, покупатели вправе потребовать штраф в соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической сдачи объекта и подписания акта, от цены контракта. Это число умножается на каждый день просрочки. А если акционер — гражданин РФ, эта сумма увеличивается вдвое и составляет 1/150 ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 миллион рублей. Официальный срок истек 31 декабря 2020 года. Застройщик не завершил строительство, задержка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Для расчета суммы штрафа необходимо указать курс ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт передачи квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупатель — юридическое лицо, шаблон будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 * 4,25 = 4,675 тыс. руб.

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 * 4,25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант покупки квартиры на этапе строительства через уступку прав. Часто частные инвесторы и компании приобретают наиболее привлекательные варианты в кратчайшие сроки. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже куплены, права на них принадлежат акционерам, их нельзя приобрести напрямую у застройщиков по ДПД.