Что происходит на рынке коммерческой недвижимости?

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости? Пандемия коронавируса, обесценивание рубля и замедление темпов экономического роста в первой половине 2020 года затронули не только рынок жилья, но и рынок коммерческой недвижимости. Как отреагировал рынок коммерческих и офисных помещений и чего ожидать в будущем.

В Национальном кадастровом агентстве отмечают, что рынок недвижимости всегда реагирует на изменения в экономике с определенной задержкой. Поэтому только сегодня мы можем подвести итоги первого полугодия 2020 года и проанализировать влияние пандемии коронавируса на рынок нежилой недвижимости Минска и его областей.

Аналитики NCA обобщили и всесторонне проанализировали такие показатели рынка недвижимости, как объем ввода в эксплуатацию, количество и общий объем сделок в денежном и пространственном выражении на основе информации, содержащейся в Регистре цен на землю Государственного земельного кадастра Беларуси, а также предложений из открытых источников. для различных сегментов в первой половине 2020 года по сравнению с предыдущими периодами.

В целом сейчас можно говорить о тенденции снижения активности на рынке нежилой недвижимости и снижения цен, но степень реакции рынка зависит от отдельных сегментов и территорий.

Что происходило на рынке торговой недвижимости?

В Беларуси не было карантина и запрета на работу торговых центров и кафе, но приток клиентов в них значительно снизился. Ритейлеры активно вели переговоры о снижении арендной платы с арендодателями, рестораны и кафе были переориентированы на готовые к употреблению и частично закрыты.

Среднерыночная ставка аренды коммерческих объектов в Минске по итогам первого полугодия снизилась на 11%. Снижение также наблюдается на рынке купли-продажи.

По сравнению со второй половиной 2019 года количество транзакций уменьшилось на 42%. В наименьшей степени эти изменения коснулись продуктовых магазинов. Это небольшие строения, расположенные на первых этажах жилых домов, общественных зданий или в прилегающих, отдельно стоящих зданиях. Основное назначение этихдля удовлетворения потребностей в пище или основных потребностей жителей ближайших домов Ставки аренды и средние цены упали на 3–8%.

При этом транзакционная активность купли-продажи в региональных центрах была на уровне среднегодовой (2017 — 2019 гг.). В одном областном центре было от 15 до 30 сделок в год. Снижение средних цен также было незначительным — от 1% до 2%. По итогам первого полугодия средняя цена сделки с коммерческой недвижимостью в Гомеле, Бресте и Гродно составила 680 $ 690 / кв.м. в Витебске и Могилеве — 630 долл. / кв.м.

& mdash; Если говорить об активности в небольших городах, то количество сделок упало на 15-30%. Также произошло небольшое снижение средних цен. Скорее всего, в ближайшие полгода мы увидим более заметное падение цен на фоне меньшего количества сделок.

А что с офисами?

Что касается офисной недвижимости, то офисные здания класса В1 меньше всего пострадали от кризиса. Спрос на качественные офисы создают IT-компании, международные корпорации и крупные белорусские компании. Однако из-за перехода многих организаций на удаленную работу и возможного частичного переезда ИТ-специалистов спрос на офисные здания в ближайшее время может снизиться. По оценкам консалтинговой компании, которая занимается непосредственно сдачей в аренду высококлассных офисов, 37% офисных площадей в столице занимают IT-компании, около 70% — новые бизнес-центры.

В первой половине 2020 года аналитики NCA пересмотрели классификацию офисной недвижимости, изменив подход к определению класса офисов и расширив характеристики. Новая классификация учитывает специфику белорусского рынка и охватывает весь офисный сегмент от бизнес-центров А, В1 до административных зданий и помещений на производственных предприятиях.

Обновленная классификация офисных площадей описана в новом аналитическом обзоре. Согласно ему, бизнес-центр на улице Интернациональная, 36 и бизнес-центр «Титул». относятся к офисам класса А. Из-за отсутствия сделок купли-продажи и отсутствия свободной рыночной информации о ценах на аренду этих объектов анализ этого класса не проводился. Офисы класса В1-В2 в основном представлены новыми, качественными бизнес-центрами с привлекательной локацией (например, «Омега Тауэр», «Титан», «Футурис», «Футурис», «Титан», «Титан». Рубин Плаза »); Класс C — бизнес-центры старого типа, административные здания и офисные помещения в торговых центрах; класс D — офисные помещения на первых этажах жилых домов; класс Е — здания и административные помещения в производственно-складском комплексе.

По итогам первого полугодия 2020 года общий объем выставленных на продажу офисных площадей остался на уровне 2019 года. Однако реализованный спрос составил лишь 13% от общего предложения.

В текущей экономической ситуации наблюдается низкая активность в приобретении дополнительных (к уже существующим) офисных площадей как у крупных компаний, так и у малых предприятий. Стоит отметить, что рынок офисной недвижимости начал реагировать на мировые события только во втором квартале 2020 года, тогда как рынок коммерческой недвижимости, например, ощутил на себе влияние кризиса и негативных факторов с первых же дней.

Количество сделок купли-продажи и объем рынка в первом квартале были в среднем за 2016 — 2019 гг. Количество покупок и продаж во втором квартале снизилось на 63% по сравнению с первым кварталом.

Наиболее популярны офисы класса C и D. Офисы класса C в основном интересны компаниям, работающим в сегменте B2B (business-to-business), тогда как офисы класса D используются более мелкими компаниями, работающими в Сегмент B2C (business-to-business) для клиентов) офисы недвижимости, туристические компании, страховые компании и так далее.

Реальные цены офисов упали практически во всех классах с 6 до 9%. В случае офисов класса В1 наблюдался небольшой рост средних цен, несмотря на общую ценовую динамику в офисном сегменте. Анализ динамики средних ставок аренды офисов показал снижение с 4% до 12% в зависимости от класса.

Что с офисами в регионах?

В областных центрах и крупных городах активность на рынке офисной недвижимости практически не снизилась. Количество транзакций в первом полугодии 2020 года составило от 15 до 25 транзакций в каждом из региональных центров. С другой стороны, во всех региональных столицах произошло небольшое снижение средних цен на 3–5%. Впервые была проведена классификация офисов в регионах, представлена ​​динамика цен на офисы классов C и D.

Практически во всех малых городах произошло существенное снижение рыночной активности (примерно на 50%) при одновременном отсутствии значительного падения цен. Однако следует отметить, что в целом для этих городов характерен низкий уровень цен на административные объекты.

Большая доля продаж финансовых зданий и помещений принадлежит Приорбанку «Приорбанк», Банку БелВЭБ, «БПС-Сбербанк»; ОАО. Эти банки оптимизируют свой портфель недвижимости и поэтому выставляют на продажу свои региональные офисы. На такую ​​недвижимость во втором полугодии 2019 года приходилась основная часть сделок в крупных и средних городах нашей страны.

Что будет дальше?

Наиболее вероятный сценарий для офисного рынка недвижимости является дальнейшим падением цен и арендных ставок в долларах в столице и регионах.

На стороне спроса нет необходимости в организациях покупать новые офисы, а развитие бизнеса и расширение были остановлены.С другой стороны, компания, которая наиболее подчеркивает последствия нынешней экономической ситуации, может начать предлагать свои объекты на продажу на рынке, что будет дополнительным поставками.Возможный отток компаний из ИТ-индустрии значительно снизит спрос на высококачественные офисы, которые с постоянным размером поставок приведут к падению цен.

Однако первые выводы относительно влияния экономической и политической нестабильности в стране и ожиданиях для второй волны коронавируса на рынок недвижимости будут видны только в конце 2020 года.